Taloyhtiön hallitukselle yksi tärkeimmistä päätöksistä on sopivan isännöintiyrityksen valinta. Käytännössä keskustelu alkaa usein kysymyksellä: paljonko isännöinti maksaa? Tuoreimmat tiedot uusimmasta hintatutkimuksesta voit lukea Kiinteistöliiton sivuilta tästä linkistä.
Pelkkä kuukausihinta ei kuitenkaan kerro koko totuutta. Isännöintipalveluiden sisällöissä, laadussa, henkilöstöresursseissa ja lisäveloituksissa voi olla merkittäviä eroja, jotka vaikuttavat sekä taloyhtiön kustannuksiin että asumisen sujuvuuteen.
Tässä artikkelissa käymme läpi, mistä isännöinnin hinta muodostuu ja mitä hallituksen kannattaa huomioida eri tarjouksia vertaillessaan.
Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy:n isännöinti on selkeästi ja yksinkertaisesti hinnoiteltu ns. yhden hinnan mallilla. Tällöin asiakkaalle ei tule yllätyksiä, talous on helpommin suunniteltavissa ja toiminta on läpinäkyvää. Myös me hyödymme itse selkeän budjetoinnin vuoksi ja hyvän asiakastyytyväisyyden vuoksi. Pääset lukemaan Pirkanmaan Laatuisännöinnin viimeisimmästä asiakastyytyväisyystutkimuksesta tästä linkistä.
Mistä isännöinnin hinta muodostuu?
Tyypillisesti isännöintisopimus koostuu:
- kuukausittaisesta perusveloituksesta
- mahdollisista huoneistokohtaisista maksuista (esim. toimistomaksu)
- erikseen laskutettavista lisätöistä, jotka eivät ole tavanomaisia kuukausiveloitukseen kuuluvia töitä
- teknisen isännöinnin palveluista
- kokous- ja hankepalveluista
Yksi taloyhtiö voi maksaa isännöinnistä muutamia satoja euroja kuukaudessa, kun taas suuremmissa tai teknisesti vaativammissa kohteissa kustannukset voivat olla huomattavasti korkeammat.
Hintaan vaikuttavat muun muassa:
- taloyhtiön koko
- rakennusten määrä
- ikä ja tekninen kunto
- korjaushankkeiden määrä
- osakemäärä
- palveluiden laajuus
Halvin tarjous ei välttämättä ole edullisin
Moni hallitus vertailee isännöintiä ensisijaisesti kuukausihinnan perusteella.
Tämä voi kuitenkin johtaa harhaan, sillä kaikilla isännöintitoimistoilla hinnoittelu ei ole tehty selkeästi.
Jos perushinta on matala, mutta suuri osa työstä laskutetaan erikseen, kokonaiskustannukset voivat nousta korkeammiksi kuin hieman kalliimmassa mutta kattavammassa palvelussa.
Hallituksen kannattaa tarkistaa ainakin:
- mitkä palvelut kuuluvat kuukausipalkkioon
- mitä tehtäviä laskutetaan erikseen
- kuinka paljon lisätöitä tehdään vuositasolla
- millaiset resurssit yhtiölle osoitetaan
- kuka vastaa sijaisuuksista
Pirkanmaan Laatuisännöinnissä me hinnoittelemme palvelumme niin, että asiakas tietää isännöinnin hinnan etukäteen. Käytössämme on ns. yhden hinnan isännöinti.
Mitä laadukkaan isännöinnin tulisi sisältää?
Laadukas isännöinti on paljon muutakin kuin laskujen maksamista tai kokouspöytäkirjojen laatimista.
Hyvän isännöinnin tunnusmerkkejä ovat esimerkiksi:
Ennakoiva taloudenhoito
Talousarviot, vastiketasot ja korjaushankkeet suunnitellaan riittävän ajoissa.
Aktiivinen viestintä
Hallitus, osakkaat ja asukkaat pysyvät ajan tasalla taloyhtiön asioista.
Tekninen osaaminen
Korjaustarpeet tunnistetaan ajoissa ja hankkeet kilpailutetaan asianmukaisesti.
Hyvä tavoitettavuus
Asiat etenevät ilman pitkiä viiveitä.
Vakaa asiantuntijatiimi
Yhden henkilön sijaan käytettävissä on koko organisaation osaaminen. Meillä ovat mm. omat taloushallinnon asiantuntijat, tekniset isännöitsijät, kiinteistöhuolto, siivous, asiakaspalvelu ja kiinteistösihteerit.
Milloin isännöinnin kilpailutus kannattaa tehdä?
Kilpailuttamista kannattaa harkita erityisesti silloin, kun:
- palvelun laatu ei vastaa odotuksia
- viestintä on puutteellista
- yhteydenpito hallituksen ja isännöitsijän välillä ei toimi
- taloyhtiössä on tulossa merkittäviä korjaushankkeita
- hinnoittelun läpinäkyvyydessä on puutteita
- nykyinen sopimus ei enää vastaa yhtiön tarpeita
Kilpailutuksen tavoitteena ei tulisi olla pelkästään hinnan alentaminen, vaan kokonaisuudessaan paremman palvelun löytäminen. Parempi palvelu näkyy usein myös kiinteistö kunnossa, isännöitsijäntodistustiedoissa ja näin ollen myös asunnon myyntiarvossa.
Mitä hallituksen kannattaa kysyä tarjouskierroksella?
Pyydä jokaiselta tarjoajalta vastaukset ainakin seuraaviin kysymyksiin:
- Mitä palveluita kuukausiveloitus sisältää?
- Mitkä työt laskutetaan erikseen?
- Kuka toimii varsinaisena vastuu-isännöitsijänä? (osaaminen, kokemus, koulutus jne.)
- Miten sijaisuudet järjestetään? (Pirkanmaan Laatuisännöinnissä on käytössä ns. tuurausringit eli aina löytyy varahenkilöt tilanteessa kuin tilanteessa)
- Onko käytettävissä teknisiä asiantuntijoita?
- Miten taloushallinto on järjestetty?
- Millaisia digitaalisia palveluita osakkaille tarjotaan?
- Kuinka nopeasti yhteydenottoihin vastataan?
Isännöinnin hintaa arvioitaessa kannattaa tarkastella kokonaisuutta eikä pelkkää kuukausimaksua.
Parhaimmillaan laadukas isännöinti:
- auttaa säilyttämään kiinteistön arvon
- helpottaa hallituksen työskentelyä
- tukee taloyhtiön talouden suunnittelua
- vähentää riskitilanteita
- parantaa asumisviihtyvyyttä
Hyvin hoidettu taloyhtiö maksaa usein pitkällä aikavälillä vähemmän kuin sellainen, jossa ongelmiin reagoidaan vasta niiden jo synnyttyä.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä isännöinti maksaa keskimäärin?
Hinta vaihtelee kohteen koon, sijainnin ja palvelusisällön mukaan. Tarjouksia vertaillessa kannattaa tarkastella kokonaiskustannuksia eikä pelkkää kuukausihintaa.
Voiko taloyhtiö vaihtaa isännöitsijää kesken sopimuskauden?
Tämä riippuu voimassa olevan sopimuksen ehdoista. Hallituksen kannattaa tarkistaa sopimuksen irtisanomisehdot ennen kilpailutuksen aloittamista. ISE2007 (yleiset sopimusehdot) mukaan irtisanomisaika on 3 kk, mutta sopimuksessa voidaan sopia toisin-
Kuinka usein isännöinti kannattaa kilpailuttaa?
Yleisesti 5-10 vuoden välein tai silloin, kun palvelun laatu, taloyhtiön tarpeet tai markkinatilanne muuttuvat olennaisesti.
Etsittekö taloyhtiöllenne luotettavaa ja helposti tavoitettavaa isännöintikumppania Pirkanmaalla?
Pyydä maksuton arvio nykyisestä isännöinnistänne tai tarjous isännöintipalveluista. Asiantuntijamme arvioivat nykyiset toimintatavat ja auttavat löytämään juuri taloyhtiöllenne sopivan ratkaisun. Takaamme, että Pirkanmaan Laatuisännöinnin isännöintiyksikkö on Pirkanmaan parhaimmistoa!
T. Isännöintiyksikkö, Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy
