Tässä artikkelissa kerrotaan taloyhtiön talousarvioon liittyvistä seikoista. Isännöinti on talousarvion laadinnassa avainasemassa.
Taloyhtiön budjetointi vaikuttaa jokaisen osakkaan kukkaroon
Taloyhtiön budjetointi on yksi hallituksen tärkeimmistä tehtävistä. Hyvin laadittu talousarvio auttaa pitämään vastikkeet ennakoitavina, varmistaa kiinteistön kunnossapidon ja vähentää riskiä yllättävistä maksuista.
Moni osakas kiinnittää huomiota vastikkeen suuruuteen, mutta harvempi tietää, miten taloyhtiön budjetti todellisuudessa rakentuu. Käytännössä talousarvion tavoitteena on varmistaa, että yhtiöllä on riittävästi varoja kaikkien kulujen kattamiseen ilman tarpeettomia korotuksia.
Kun budjetointi tehdään huolellisesti, taloyhtiön talous pysyy vakaana myös haastavampina vuosina.
Isännöinnillä on merkittävä rooli talousarviota laadittaessa. Meillä siitä huolehtii asiantuntijaisännöintsijä. Myös meidän oma taloushallinnon tiimi on mukana työssä.
Mitä taloyhtiön budjetointi tarkoittaa?
Taloyhtiön budjetointi tarkoittaa tulevan tilikauden tulojen ja menojen suunnittelua.
Talousarviossa arvioidaan muun muassa:
- kiinteistön ylläpitokulut
- lämmitys- ja energiakulut
- vesimaksut
- vakuutukset
- kiinteistöhuolto
- siivouspalvelut
- korjaukset
- lainojen lyhennykset
- hallinto- ja isännöintikulut
Näiden tietojen perusteella määritellään tarvittava vastiketaso. Meidän oma isännöintimme on helppo budjetoida, sillä käytössämme on ns. yhden hinnoittelun malli. Kysy rohkeasti lisää tästä.
Mistä taloyhtiön kulut muodostuvat?
Kiinteistöhuolto ja ylläpito
Yksi suurimmista menoeristä on kiinteistön päivittäinen ylläpito.
Tyypillisiä kustannuksia ovat:
- lumityöt
- hiekoitukset
- nurmikon leikkaus
- ulkoalueiden hoito
- pienkorjaukset
Huollon laiminlyönti näkyy usein myöhemmin kasvaneina korjauskustannuksina.
Energia ja lämmitys
Viime vuosien energiamarkkinoiden vaihtelut ovat osoittaneet, kuinka merkittävä vaikutus energialla on taloyhtiön talouteen.
Budjetoinnissa kannattaa huomioida:
- sähkön hinnan vaihtelut
- kaukolämmön hinnoittelu
- vedenkulutus
- energiatehokkuustoimenpiteet
Käytössämme on viimeisimmät hintatiedot ja arviot aina seuraavasta vuodesta, joten pystymme budjetoimaan nämäkin hyvin luotettavasti ja laadukkaasti.
Korjaus- ja kunnossapitokulut
Jokaisessa taloyhtiössä syntyy vuosittain erilaisia korjaustarpeita.
Tyypillisiä kustannuksia voivat olla:
- kattojen korjaukset
- ilmanvaihtojärjestelmän huollot
- putkikorjaukset
- piharakenteiden kunnossapito
- maalaustyöt
Näihin on hyvä varautua etukäteen. Ammatti-isännöitsijä pystyy arvioimaan näitä asiantuntemuksensa ja yhteistyöverkostonsa avulla. Lisäksi meillä on oma tekninen yksikkö, joka auttaa tässäkin. Lue lisää teknisestä yksiköstä.
Miten vastike määräytyy?
Taloyhtiön toiminta rahoitetaan pääasiassa vastikkeilla (hoito- ja pääomavastike).
Hoitovastike
Hoitovastikkeella katetaan yhtiön päivittäiset menot.
Näitä ovat esimerkiksi:
- kiinteistöhuolto
- siivous
- lämmitys
- vakuutukset
- hallinto
Hoitovastike perustuu yleensä osakkeiden tai neliöiden määrään.
Pääomavastike
Pääomavastikkeella katetaan yhtiön lainoja.
Esimerkiksi:
- putkiremonttilaina
- kattoremonttilaina
- julkisivuremonttilaina
Pääomavastikkeen taso riippuu lainamäärästä ja takaisinmaksuajasta.
Yleisimmät budjetointivirheet
Energian hinnan aliarviointi
Moni taloyhtiö perustaa budjettinsa vanhoihin kulutietoihin.
Tällöin muuttunut hintataso voi aiheuttaa merkittäviä ylityksiä.
Puutteellinen korjausvaraus
Jos budjettiin ei jätetä riittävästi joustovaraa, pienikin yllätys voi vaikuttaa talouteen huomattavasti.
Liian matala vastiketaso
Alhainen vastike voi kuulostaa houkuttelevalta.
Todellisuudessa liian pieni vastike johtaa usein:
- ylimääräisiin vastikkeisiin
- äkillisiin korotuksiin
- heikentyneeseen maksuvalmiuteen
Vastikekertymä pankkitilillä tulisi olla n. 3-5 kk vastaava määrä vastikkeita. Jopa isompi määrä voi olla osassa taloyhtiöissä tarpeen tilanteesta riippuen.
Miten taloyhtiö voi pitää vastikkeet hallinnassa?
Ennakoiva kunnossapito
Kun huolto ja korjaukset tehdään oikeaan aikaan, vältytään kalliilta vahingoilta.
Kilpailuttaminen
Palveluiden säännöllinen kilpailuttaminen auttaa löytämään kustannustehokkaita ratkaisuja.
Tämä koskee esimerkiksi:
- kiinteistöhuoltoa
- siivousta
- vakuutuksia
- energiakustannuksia
- urakointipalveluja
Pitkän aikavälin suunnittelu
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma (+10 vuotta) auttaa ennakoimaan tulevat investoinnit.
Kun korjaukset tiedostetaan ajoissa, niihin voidaan myös varautua taloudellisesti. PTS:n laadintaan kannattaa tehdä ensin kattava kiinteistö kuntoarvio. Meidän tekniset isännöitsijämme laativat myös kiinteistön kuntoarvioita. Kysy tarjous!
Miksi ammattimainen isännöinti on tärkeää budjetoinnissa?
Budjetointi ei ole pelkkää numeroiden laskemista.
Kyse on kiinteistön arvon, asumisviihtyvyyden ja talouden tasapainoisesta johtamisesta.
Ammattitaitoinen isännöitsijä auttaa hallitusta:
- arvioimaan kustannuksia realistisesti
- laatimaan talousarvioita
- ennakoimaan tulevia investointeja
- seuraamaan budjetin toteutumista
- suunnittelemaan vastikkeita pitkäjänteisesti
Näin vältetään monet taloyhtiöiden yleisimmistä talousongelmista. Isännöitsijämme ovat kaikki moniammatillisia ja koulutettuja asiantuntijoita.
UKK – usein kysytyt kysymykset
Kuka laatii taloyhtiön budjetin?
Käytännössä talousarvion valmistelu tehdään yleensä yhteistyössä hallituksen, isännöitsijän ja kirjanpidon kanssa. Isännöitsijä esittää hallitukselle talousarvioesityksen, joka käydään yhdessä läpi ja viedään yhtiökokouksen hyväksyttäväksi.
Voiko vastike pysyä samana joka vuosi?
Voi, mutta kustannusten nousu ja tulevat korjaukset vaikuttavat usein vastiketarpeeseen.
Miksi vastiketta korotetaan?
Yleisimpiä syitä ovat kasvaneet energia-, huolto-, siivous- ja korjauskustannukset.
Mitä tapahtuu, jos budjetti alittuu?
Mahdollinen ylijäämä voidaan käyttää tulevien vuosien tarpeisiin tai vahvistamaan taloyhtiön taloutta.
Miksi taloyhtiöllä pitäisi olla PTS?
PTS auttaa ennakoimaan tulevia korjauksia ja välttämään yllättäviä vastikkeiden korotuksia.
Voiko taloyhtiö periä ylimääräisen vastikkeen?
Kyllä, mikäli yhtiöjärjestys ja yhtiökokouksen päätös mahdollistavat sen.
Paikallinen näkökulma Pirkanmaalle
Pirkanmaan alueella monien taloyhtiöiden talouteen vaikuttavat tällä hetkellä erityisesti energia-, korjaus- ja ylläpitokustannusten muutokset. Tampereella, Kangasalalla, Nokialla, Pirkkalassa, Lempäälässä, Ylöjärvellä ja Valkeakoskella hallitukset joutuvat tasapainottelemaan asumiskustannusten ja kiinteistöjen kunnon välillä.
Paikallisen isännöintikumppanin etuna on alueen hintatason, palveluntarjoajien ja kiinteistökannan tuntemus, mikä auttaa laatimaan realistisen budjetin taloyhtiön tarpeisiin.
Haluatko varmistaa, että taloyhtiönne talous on vakaalla pohjalla?
Pirkanmaan Laatuisännöinnin asiantuntijat auttavat budjetoinnissa, kunnossapidon suunnittelussa ja vastikkeiden pitkäjänteisessä hallinnassa.
Pyydä maksuton arvio taloyhtiön nykyisestä isännöinnistä, joko täyttämällä tarjouspyyntölomake tai sitten olemalla yhteydessä sähköpostitse keskus@pirkanmaanlaatuisannointi.fi osoitteeseen.
Pyydä tarjous isännöintipalveluista
Olemme toiminnassamme täysin avoimia ja läpinäkyviä. Voit lukea palveluhinnastomme täältä.
t. Joni Brander, tomitusjohtaja, Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy
