Tiesitkö, että Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy:llä on myös kiinteistöhuoltotoimintaa Tampereella ja Kangasalla. Kiinteistöhoitopalveluja tarjoamme aputoiminimellä Kangasalan Kiinteistöpalvelu.

Kiinteistöhuolto on yksi taloyhtiön tärkeimmistä palveluista. Hyvin hoidettu kiinteistö säilyttää arvonsa paremmin, asukkaat viihtyvät ja monet ongelmat voidaan ehkäistä ennen kuin ne kasvavat kalliiksi korjauksiksi.

Kaikki kiinteistöhuoltosopimukset eivät kuitenkaan ole samanlaisia. Pelkkä kuukausihinta kertoo harvoin koko totuutta, sillä palveluiden sisällössä voi olla merkittäviä eroja.

Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä taloyhtiön hallituksen kannattaa tarkistaa ennen kiinteistöhuoltosopimuksen allekirjoittamista tai palvelun kilpailuttamista. Tästä linkistä voi lukea lisää kiinteistöhuollostamme Kangasalan Kiinteistöpalvelusta, joka toimii Kangasalla ja itä-Tampereella laajentuen yhä edelleen.

Mikä on kiinteistöhuollon tehtävä?

Kiinteistöhuollon tavoitteena on huolehtia kiinteistön päivittäisestä toimivuudesta, turvallisuudesta ja kunnossapidosta.

Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi:

• piha-alueiden hoitoa
• talvikunnossapitoa
• teknisten järjestelmien tarkastuksia
• pienkorjauksia
• vikailmoitusten käsittelyä
• huoltokirjan ylläpitoa
• talotekniikan seurantaa

Laadukas kiinteistöhuolto auttaa hallitusta ennakoimaan korjaustarpeita sen sijaan, että ongelmiin joudutaan reagoimaan vasta vahingon tapahduttua.

Mitä kiinteistöhuollon kuukausihintaan kuuluu?

Tämä on yksi tärkeimmistä kysymyksistä tarjousvertailussa.

Hallituksen kannattaa pyytää tarjoajalta selkeä listaus siitä:

• mitä töitä kuukausiveloitus sisältää
• mitä töitä laskutetaan erikseen
• millä hinnoilla lisätyöt veloitetaan
• kuinka nopeasti palvelua on saatavilla

Yllättävän usein halvin tarjous sisältää vain osan niistä tehtävistä, joita taloyhtiö käytännössä tarvitsee.

Talvikunnossapito on syytä määritellä tarkasti

Taloyhtiöiden yleisimpiä reklamaatioiden aiheita ovat:

• lumenpoisto
• hiekoitus
• liukkaudentorjunta
• kulkuväylien turvallisuus

Sopimuksessa tulisi määritellä ainakin:

• milloin auraus aloitetaan
• lumensyvyyden lähtöraja
• hiekoituksen vasteajat
• vastuut poikkeuksellisissa sääolosuhteissa
• päivystyskäytännöt

Epämääräiset kirjaukset johtavat helposti ristiriitoihin ja tulkintaongelmiin.

Huoltokirjan ylläpito kuuluu nykyaikaiseen kiinteistöhuoltoon

Ajantasainen huoltokirja auttaa:

• suunnittelemaan huoltotoimenpiteitä
• dokumentoimaan tehdyt työt
• havaitsemaan toistuvat ongelmat
• tukemaan pitkän aikavälin kunnossapitoa

Hallituksen kannattaa selvittää, miten huoltokirjan ylläpito käytännössä toteutetaan ja kuinka tieto on taloyhtiön käytettävissä.

Kangasalan Kiinteistöpalvelulla on aina käytössään huoltokirja, jota noudatetaan. Hallitus voi tarkastella Hausvisen asukassivuilla mitä töitä on tehty.

Miten vikailmoitukset käsitellään?

Asukkaiden näkökulmasta yksi tärkeimmistä laatutekijöistä on vikailmoitusten käsittelyn sujuvuus.

Hallituksen kannattaa selvittää:

• miten vikailmoitukset tehdään
• kuka ne vastaanottaa
• kuinka nopeasti niihin reagoidaan
• miten niiden etenemistä seurataan
• saavatko asukkaat tiedon työn valmistumisesta

Nopea reagointi lisää sekä turvallisuutta että asukastyytyväisyyttä.

Kangasalan Kiinteistöpalvelussa on käytössään Avux työnohjausjärjestelmä, joka valvoo töiden ripeää ja oikeanlaista suorittamista. Mikään vikailmoitus ei pääse unohtumaan.

Onko palveluntuottajalla riittävät resurssit?

Kiinteistöhuoltoa kilpailutettaessa kannattaa hinnan lisäksi arvioida:

• henkilöstön määrä
• sijaisjärjestelyt
• kaluston kunto
• paikallinen toiminta-alue
• päivystysvalmius

Halvin tarjous ei auta, jos palvelua ei ole saatavilla silloin, kun sitä tarvitaan.

Kangasalan Kiinteistöpalvelulla on yli 10 huoltomiestä. Kalusto on uudehkoa ja hyvin huollettua.

Milloin kiinteistöhuolto kannattaa kilpailuttaa?

Kilpailutusta kannattaa harkita esimerkiksi silloin, kun:

• palvelun laatu vaihtelee
• yhteydenpito ei toimi
• vasteajat ovat pitkiä
• kustannukset ovat nousseet merkittävästi
• taloyhtiön tarpeet ovat muuttuneet
• nykyinen sopimus on ollut voimassa useita vuosia

Kilpailutuksen tavoitteena tulisi olla sekä parempi palvelu että selkeämpi kokonaisuus.

Hallituksen tarkistuslista

Ennen päätöksentekoa varmista ainakin seuraavat asiat:

☐ Huoltotyöt on määritelty selkeästi

☐ Lisätyöhinnoittelu on läpinäkyvä

☐ Talvikunnossapidon rajat on kirjattu

☐ Päivystyskäytännöt ovat selvät

☐ Huoltokirjan ylläpidosta on sovittu

☐ Vikailmoitusprosessi on dokumentoitu

☐ Sijaisjärjestelyt ovat kunnossa

☐ Raportointikäytännöt on sovittu

Usein kysytyt kysymykset

Mitä kiinteistöhuolto maksaa taloyhtiölle?

Hinta riippuu muun muassa kiinteistön koosta, palveluiden laajuudesta ja kohteen sijainnista. Tarjouksia vertailtaessa kannattaa tarkastella myös palvelun sisältöä eikä pelkkää kuukausihintaa.

Kuuluuko lumen auraus kiinteistöhuoltoon?

Useimmiten kyllä, mutta palvelun tarkka sisältö määritellään sopimuksessa.

Kuinka usein kiinteistöhuolto kannattaa kilpailuttaa?

Tyypillisesti 5-10 vuoden välein tai silloin, kun palvelun laatu tai taloyhtiön tarpeet muuttuvat olennaisesti.

Onko taloyhtiönne tyytyväinen nykyiseen kiinteistöhuoltoon?

Pyydä maksuton arvio nykyisistä kiinteistöhuoltopalveluista. Asiantuntijamme käyvät kanssanne läpi nykyisen palvelutason ja auttavat löytämään taloyhtiöllenne sopivan ratkaisun. Tulemme käymään kiinteistöllänne mielellämme. Räätälöimme teille sopivan tarjouksen tarpeidenne mukaisesti. Käytössämme on myös oma puutarhuri, joka on piha-alueiden asiantuntija. Hän voi tehdä myös tarvittaessa ehdotuksia piha-alueen suunnittelusta ja kasvien hoidosta.

Pyydä tarjous kiinteistöhuollosta

T. Markku Karjanmaa, huoltopäällikkö, Kangasalan Kiinteistöpalvelu (Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy)

Artikkeli Mitä kiinteistöhuoltosopimuksen tulisi sisältää? Taloyhtiön hallituksen tarkistuslista julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Vuokrasuhteen käytännöissä tapahtuu useita muutoksia, jotka koskevat niin vuokranantajia kuin vuokralaisiakin. Muutokset liittyvät muun muassa tiedoksiantoihin, tupakointiin, irtisanomisaikoihin, vuokravakuuksiin sekä vuokrasuhteen päättymistä koskeviin menettelyihin.

Sähköinen tiedoksianto saa aiempaa suuremman roolin

Lainsäädäntö selkeyttää vuokrasuhteeseen liittyvien ilmoitusten ja varoitusten sähköistä toimittamista. Sähköisen tiedoksiannon käyttö mahdollistuu aiempaa laajemmin, vaikka perinteinen kirjeitse tapahtuva tiedoksianto säilyy edelleen vaihtoehtona.

Vuokralaisen ilmoitettava huoneistossa asuvat henkilöt

Jatkossa vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa asuvat henkilöt. Muutoksen tarkoituksena on selkeyttää vuokrasuhteeseen liittyviä vastuita ja ajantasaisia tietoja vuokra-asunnon käyttäjistä.

Tupakointikieltoa koskeva oletussäännös muuttuu

Lakiin lisätään tupakointikieltoa koskeva oletussäännös. Muutos ulottuu myös lain voimaan tullessa voimassa oleviin vuokrasopimuksiin.

Vuokrankorotuksista ilmoittamista täsmennetään

Vuokrankorotuksia koskevia ilmoitusmenettelyjä täsmennetään. Tarkoituksena on selkeyttää sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeuksia ja velvollisuuksia vuokran muutostilanteissa.

Muutoksia vuokranantajan irtisanomisaikaan

Vuokranantajan pidempi irtisanomisaika lyhenee kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen. Lisäksi pidempi irtisanomisaika tulee sovellettavaksi vasta silloin, kun vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Vuokralaisen yhden kuukauden irtisanomisaika säilyy ennallaan.

Vuokrasopimuksen purkamiseen uusia perusteita

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus laajenee siten, että purkaminen voi olla mahdollista myös muun erittäin painavan syyn perusteella.

Muuttopäivä muuttuu oletuksena

Jatkossa muuttopäivä on lähtökohtaisesti vuokrasopimuksen päättymispäivä. Osapuolet voivat edelleen sopia muuttopäivästä myös toisin.

Vuokravakuuden palauttamista koskevat säännöt täsmentyvät

Lainsäädäntö tarkentaa vuokravakuuden palauttamista sekä tilanteita, joissa vakuutta pidätetään kokonaan tai osittain. Myös pidättämisestä ilmoittamista koskevaa sääntelyä täsmennetään.

Muutoksia myös vuokrasuhteen päättyessä

Lakiin lisätään säännöksiä tilanteisiin, joissa vuokralainen kuolee vuokrasuhteen aikana. Lisäksi säädetään menettelystä vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jääneen omaisuuden osalta.

Lisätietoa asunto-osakeyhtiölain uudistuksesta

Asunto-osakeyhtiöitä koskevista muutoksista voit lukea myös artikkelistamme:

Asunto-osakeyhtiölain muutokset 1.10.2026 – mitä taloyhtiöissä muuttuu?

Lisätietoja

Virallinen lähde: https://oikeusministerio.fi

Artikkeli Huoneenvuokralaki uudistuu 1.10.2026 – mitä vuokranantajan ja vuokralaisen kannattaa tietää? julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Muutokset koskevat erityisesti hallintaanottoa, lyhytvuokraukseen liittyviä tilanteita, yhtiön hallittua alasajoa sekä sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakamista.

Taloyhtiön mahdollisuuksia puuttua häiriöihin laajennetaan

Osakehuoneiston hallintaanottoperusteita täydennetään uusilla perusteilla. Hallintaanotto voi jatkossa perustua myös häiritsevään elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen rinnastuvaan erittäin painavaan syyhyn. Lisäksi perusteisiin lisätään terveyden säilyttämiseksi annetun säännöksen tai määräyksen rikkominen.

Hallintaanottovaroitukset voidaan toimittaa sähköisesti

Laki mahdollistaa hallintaanottovaroitusten sekä hallintaanottopäätösten sähköisen tiedoksiannon. Muutoksen tavoitteena on sujuvoittaa taloyhtiöiden hallinnollisia menettelyjä.

Lyhytvuokrauksen vaikutuksiin voidaan puuttua

Taloyhtiö voi jatkossakin puuttua lyhytvuokrauksen aiheuttamiin haitallisiin vaikutuksiin hallintaanoton avulla, mikäli toiminnasta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa ja vaikutukset ovat vähäistä suurempia.

Samalla osakkeenomistajalle säädetään velvollisuus myötävaikuttaa huoneiston käyttäjän aiheuttamien vahinkojen selvittämiseen luovuttamalla tarvittavat tunnistetiedot taloyhtiölle.

Muutoksia taloyhtiön hallittuun alasajoon

Laki selventää yhtiön selvitystilaan asettamista sekä omaisuuden luovuttamista koskevaa päätöksentekoa. Samalla menettelyjä kevennetään nykyisestä.

Vastikeperusteen muuttaminen helpottuu

Yhtiövastikeperusteen muuttamisesta tulee helpompaa tilanteissa, joissa huoneiston käyttötarkoitus muuttuu.

Omien osakkeiden hankintaa koskevia säännöksiä täsmennetään

Myös asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksia hankkia omia osakkeitaan selvennetään lainsäädännössä.

Konkurssitilanteiden erityispiirteet huomioidaan aiempaa paremmin

Asunto-osakeyhtiön konkurssia koskeviin tilanteisiin tehdään muutoksia, joiden tarkoituksena on ottaa asunto-osakeyhtiöiden erityispiirteet paremmin huomioon.

Tästä pääset lukemaan ohjeistuksia sähköautojen latauspisteiden toteutukseen liittyen.

Sähköautojen latauspisteiden kustannusjako muuttuu

Lainsäädännössä helpotetaan sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakamista tilanteissa, joissa yhtiöjärjestys ei sisällä asiasta määräyksiä niiden huoneistojen osalta, jotka hyötyvät latausmahdollisuudesta.

Mitä muutokset tarkoittavat taloyhtiöille?

Uudistuksen tavoitteena on selkeyttää taloyhtiöiden toimintaa muuttuneessa toimintaympäristössä sekä helpottaa lain soveltamista käytännön tilanteissa.

Tutustu myös

Jos toimit vuokranantajana tai vuokra-asunnossa asuvana, lue myös:

Huoneenvuokralaki uudistuu 1.10.2026 – mitä vuokranantajan ja vuokralaisen kannattaa tietää?

Lisätietoja

Virallinen lähde: https://oikeusministerio.fi

Artikkeli Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu 1.10.2026 alkaen – mitä taloyhtiöiden kannattaa tietää? julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Mitä isännöitsijä tekee ja mistä hän vastaa? Näin isännöinti näkyy taloyhtiön arjessa

Mitä isännöitsijä tekee?

Moni taloyhtiön osakas ja jopa uusi hallituksen jäsen pohtii, mitä isännöitsijän työ todellisuudessa sisältää. Isännöitsijä näkyy usein kokouksissa, tiedotteissa ja korjaushankkeissa, mutta suuri osa työstä tapahtuu kulissien takana.

Yksinkertaisesti sanottuna isännöitsijän tehtävänä on huolehtia siitä, että taloyhtiön hallinto, talous ja kiinteistön ylläpito toimivat suunnitelmallisesti ja lain edellyttämällä tavalla. Tästä pääset lukemaan asunto-osakeyhtiön lain kohdat isännöitsijän tehtävistä luvusta 7.

Hyvä isännöitsijä toimii taloyhtiön hallituksen tärkeimpänä asiantuntijana ja yhteistyökumppanina. Laadukas isännöinti lisää kiinteistön ja myös asuntojen arvoa.

Isännöitsijän tärkeimmät tehtävät

Taloyhtiön hallinnon hoitaminen

Isännöitsijä vastaa monista hallinnollisista tehtävistä, jotka mahdollistavat taloyhtiön sujuvan toiminnan.

Näihin kuuluvat esimerkiksi:

• hallituksen kokousten valmistelu
• kokousmateriaalien kokoaminen
• yhtiökokousten käytännön järjestelyt
• viranomaisasioiden hoitaminen
• päätösten toimeenpano
• asiakirjahallinto
• isännöitsijäntodistuksen tiedot
• HTJ ilmoitukset

Käytännössä isännöitsijä huolehtii siitä, että päätökset muuttuvat käytännön toimenpiteiksi.

Tästä pääset lukemaan lisää isännöintiyksiköstämme.

Talousasioiden koordinointi

Taloyhtiön talous on yksi isännöinnin tärkeimmistä osa-alueista.

Isännöitsijä seuraa yhdessä kirjanpidon kanssa esimerkiksi:

• talousarviota
• vastikkeiden riittävyyttä
• laskujen käsittelyä
• maksuvalmiutta
• lainojen kehitystä
• tilinpäätösten valmistelua

Kun taloutta seurataan säännöllisesti, voidaan välttää yllättävät vastikkeiden korotukset ja taloudelliset haasteet.

Tästä pääset lukemaan taloushallinnostamme.

Kiinteistön kunnossapidon suunnittelu

Taloyhtiön rakennukset ja tekniset järjestelmät vaativat jatkuvaa seurantaa.

Isännöitsijä osallistuu muun muassa:

• kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen
• PTS-suunnitteluun
• kuntotutkimusten tilaamiseen
• korjaushankkeiden valmisteluun
• urakoiden kilpailuttamiseen

Tavoitteena on varmistaa, että korjauksia tehdään oikeaan aikaan eikä vasta silloin, kun ongelmat ovat jo näkyvissä.

Meillä on myös tekniset palvelut, lue lisää painamalla tästä.

Tekninen isännöinti tuo lisäarvoa

Monissa taloyhtiöissä korjaushankkeiden määrä kasvaa jatkuvasti.

Tekninen isännöinti auttaa hallitusta erityisesti:

• julkisivuremonteissa
• kattoremonteissa
• putkiremonteissa
• energiaremonteissa
• sähköautojen lataushankkeissa

Taloyhtiön näkökulmasta tekninen asiantuntija voi auttaa vähentämään riskejä, hallitsemaan kustannuksia sekä varmistamaan hankkeiden onnistumisen.

Mitkä asiat eivät kuulu isännöitsijälle?

Yleinen väärinkäsitys on, että isännöitsijä päättää kaikista taloyhtiön asioista.

Todellisuudessa päätösvalta kuuluu:

• yhtiökokoukselle
• hallitukselle

Isännöitsijä toimii toimeenpanevana asiantuntijana ja valmistelee asioita päätöksentekoa varten.

Esimerkiksi merkittävistä korjaushankkeista tai suurista investoinneista päättävät yleensä osakkaat tai hallitus.

Isännöitsijä on kuitenkin puolueeton asiantuntija, joka huolehtii yhtiön edusta ja yhdenvertaisuudesta.

Miten tunnistaa hyvä isännöitsijä?

Laadukas isännöinti näkyy usein siinä, että ongelmat ratkaistaan ennen kuin ne kasvavat suuriksi.

Hyvän isännöitsijän tunnusmerkkejä ovat:

Aktiivinen viestintä

Taloyhtiössä tiedetään mitä tapahtuu ja miksi.

Talouden läpinäkyvyys

Hallitus saa ajantasaiset raportit ja selkeän näkymän talouteen.

Pitkäjänteinen suunnittelu

Kiinteistön kunnossapito ei perustu yllätyksiin.

Tavoitettavuus

Asukkaat, osakkaat ja hallitus saavat tarvittaessa nopeasti yhteyden asiantuntijaan.

Paikallistuntemus

Alueen urakoitsijoiden, markkinatilanteen ja viranomaiskäytäntöjen tunteminen helpottaa päätöksentekoa.

Miksi hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö on tärkeää?

Taloyhtiö toimii parhaalla mahdollisella tavalla silloin, kun hallitus ja isännöitsijä tekevät yhteistyötä yhteisten tavoitteiden eteen.

Hallitus määrittää suunnan ja tavoitteet.

Isännöitsijä auttaa toteuttamaan ne käytännössä.

Toimiva yhteistyö näkyy:

• parempana kiinteistön kunnossapitona
• ennakoitavana taloutena
• tyytyväisempinä asukkaina
• vähäisempinä ristiriitoina
• kiinteistön arvon säilymisenä

Tästä pääset tutustumaan meidän tekemään hallituksen oppaaseen.

Isännöitsijän rooli muuttuu tulevaisuudessa

Taloyhtiöiden vaatimukset kasvavat jatkuvasti.

Energiakysymykset, digitaaliset palvelut, sähköautojen latausratkaisut ja kasvavat korjausinvestoinnit tarkoittavat, että isännöitsijältä vaaditaan yhä laajempaa osaamista.

Tulevaisuuden isännöinti ei ole pelkästään hallintoa, vaan yhä enemmän taloyhtiön strategista johtamista, talouden suunnittelua ja teknistä asiantuntijuutta.

UKK – usein kysytyt kysymykset

Mitä isännöitsijä tekee päivittäin?

Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön hallinnollisia tehtäviä, seuraa taloutta, valmistelee kokouksia, koordinoi kunnossapitoa sekä vastaa moniin osakkaiden ja asukkaiden kysymyksiin.

Kuka valvoo isännöitsijän toimintaa?

Taloyhtiön hallitus valvoo isännöitsijän toimintaa ja ohjaa hänen työskentelyään.

Voiko isännöitsijä päättää remontista yksin?

Ei yleensä. Merkittävät hankkeet kuuluvat hallituksen tai yhtiökokouksen päätettäviksi.

Mistä isännöitsijä on vastuussa?

Isännöitsijä vastaa tehtäviensä asianmukaisesta hoitamisesta sekä asunto-osakeyhtiölain mukaisten velvoitteiden täyttämisestä.

Milloin isännöitsijän vaihtoa kannattaa harkita?

Jos viestintä ei toimi, asiat viivästyvät, hallitus ei saa tukea päätöksentekoon tai taloyhtiön kehittäminen on pysähtynyt, voi olla syytä arvioida nykyisen isännöinnin toimivuutta.

Mikä ero on hallituksella ja isännöitsijällä?

Hallitus johtaa taloyhtiötä ja tekee päätöksiä. Isännöitsijä valmistelee asioita, toteuttaa päätöksiä ja toimii hallituksen asiantuntijana.

Paikallinen näkökulma Pirkanmaalle

Pirkanmaan alueen taloyhtiöissä korostuvat tällä hetkellä erityisesti energiatehokkuusinvestoinnit, korjaushankkeet sekä kunnossapitotarpeiden ennakointi. Tampereella, Kangasalalla, Nokialla, Lempäälässä, Pirkkalassa, Valkeakoskella ja Ylöjärvellä toimiva paikallinen isännöintikumppani tuntee alueen urakoitsijat, kustannustason sekä kiinteistöjen erityispiirteet.

Paikallistuntemus auttaa tekemään päätöksiä, jotka ovat sekä taloudellisesti että teknisesti järkeviä juuri kyseisellä alueella.

Me kilpailutamme ja seuraamme paikallisia kumppaneita hyvin tarkasti. Taloyhtiö saa kauttamme parhaat verkostot käyttöönsä.

Haluatko tietää, saako taloyhtiösi riittävästi tukea nykyiseltä isännöitsijältä?

Pyydä maksuton arvio nykyisestä isännöinnistäsi. Käymme läpi taloyhtiön tilanteen ja kerromme, miten voimme auttaa hallitusta, osakkaita ja asukkaita entistä paremmin. Sovimme tarvittaessa kohdekierroksesta ja räätälöimme teille sopivat selkästi hinnoitellut isännöintipalvelut. Käytämme ns. yhden hinnan mallia, joka asiakkaalle ja meille kaikista selvin ja avoimin malli ilman yllätyksiä.

Pyydä tarjous isännöinnistä

T. Isännöintiyksikkö, Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy

Artikkeli Mitä isännöitsijä tekee ja mistä hän vastaa? Näin isännöinti näkyy taloyhtiön arjessa julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Moni hallituksen jäsen yllättyy ensimmäisen toimikautensa aikana siitä, kuinka laaja vastuu taloyhtiön hallituksella todellisuudessa on. Hallituksen tehtävänä ei ole hoitaa päivittäistä operatiivista toimintaa, vaan huolehtia asunto-osakeyhtiön hallinnosta, kiinteistön ylläpidosta sekä yhtiön toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Käytännössä tämä tarkoittaa sekä talouden että kiinteistön pitkäjänteistä johtamista. Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 7. luku kertoo hallituksen vastuista ja tehtävistä. Lisää voit lukea asunto-osakeyhtiölain kohdista tästä painamalla.

Hallituksen tärkeimmät tehtävät

Talouden valvonta

Hallituksen tulee seurata:

• talousarvion toteutumista
• vastiketasoja
• maksuvalmiutta
• lainojen kehitystä

Talousasioiden seuranta ei tarkoita kirjanpidon tekemistä itse. Tehtävä kuuluu yleensä isännöitsijälle ja kirjanpitäjälle, mutta hallituksen on varmistettava kokonaisuuden hallinta. Mikäli taloyhtiölläsi on laadukas isännöinti niin hallituksella voi olla turvallisempi ja luottavaisempi olo vastuidensa suhteen.

Kiinteistön kunnossapito

Rakennuksen arvo säilyy vain suunnitelmallisella kunnossapidolla.

Hallituksen kannattaa huolehtia erityisesti:

• kunnossapitotarveselvityksestä (5 vuoden arvio ja tehdyt merkittävät korjaukset)
• PTS-suunnittelusta (10 vuoden suunnitelma tai pidempi)
• kuntotutkimuksista
• korjaushankkeiden valmistelusta

Hyvin hoidettu kiinteistö on usein myös helpompi myydä ja houkuttelevampi asukkaille. Hyvä isännöinti lisää siis kiinteistön arvoa.

Isännöitsijän ohjaaminen

Isännöitsijä toteuttaa hallituksen linjauksia.

Toimiva yhteistyö perustuu:

• selkeisiin tavoitteisiin
• avoimeen viestintään
• säännöllisiin kokouksiin
• raportointiin

Pirkanmaan alueella hallitukset arvostavat erityisesti sitä, että sama kumppani pystyy tarjoamaan sekä isännöinnin että teknisen asiantuntemuksen. Pirkanmaan Laatuisännöinti vastaa täysin näihin odotuksiin.

Hallituksen yleisimmät virheet

Reagointi vasta ongelmien ilmetessä

Moni taloyhtiö ryhtyy toimenpiteisiin vasta, kun ongelmat ovat jo näkyviä. Monesti ongelma on huonossa hallinnossa.

Tämä näkyy esimerkiksi:

• vesivahinkoina
• kasvavina korjauskustannuksina
• liian suurina vastikekorotuksina

Puutteellinen dokumentointi

Päätösten dokumentointi on tärkeää.

Puutteelliset pöytäkirjat aiheuttavat usein epäselvyyksiä myöhemmin.

Pitkän aikavälin suunnittelun puute

Kunnossapitotarveselvitys ei ole pelkkiä lakisääteinen dokumentti.

Se on hallituksen tärkeimpiä johtamisen työkaluja.

Miten hallituksen työ helpottuu?

Ammattitaitoinen isännöinti auttaa hallitusta:

• kilpailutuksissa
• talouden seurannassa
• korjaushankkeissa
• lakiasioissa
• viestinnässä

Kun hallituksen aikaa ei kulu hallinnollisiin rutiineihin, voidaan keskittyä kiinteistön arvon kehittämiseen.

UKK

Mitkä ovat taloyhtiön hallituksen tärkeimmät tehtävät?

Talouden, kiinteistön kunnossapidon ja yhtiön hallinnon järjestäminen.

Onko hallituksen jäsen henkilökohtaisesti vastuussa päätöksistä?

Kyllä, jos vahinko aiheutuu huolimattomuudesta tai lain vastaisesta toiminnasta.

Tarvitaanko kunnossapitotarveselvitys?

Kyllä. Hallituksen tulee esittää se lain mukaan varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain.

Voiko hallitus päättää remonteista?

Kyllä tietyissä rajoissa. Merkittävät hankkeet kuuluvat usein yhtiökokouksen päätettäviksi.

Mitä hyötyä ammatti-isännöinnistä on?

Hallitus saa käyttöönsä asiantuntijoita talouteen, juridiikkaan ja kiinteistön ylläpitoon liittyvissä asioissa.

Paikallinen näkökulma

Pirkanmaalla taloyhtiöiden hallitukset kohtaavat jatkuvasti kysymyksiä korjaushankkeista, energiatehokkuudesta sekä kustannusten hallinnasta. Tampereen, Kangasalan, Lempäälän, Nokian, Pirkkalan ja Valkeakosken alueilla toimiva paikallinen isännöintikumppani tuntee alueen markkinat, urakoitsijat ja viranomaiskäytännöt.

Tarvitseeko taloyhtiönne tukea hallituksen työskentelyyn?

Pyydä maksuton arvio nykyisestä isännöinnistänne ja keskustellaan, miten voimme helpottaa hallituksen arkea.

Pyydä tarjous isännöinnistä

T. Isännöintiyksikkö, Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy

Artikkeli Taloyhtiön hallituksen tehtävät käytännössä – lyhyt opas puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenelle julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Mikä on kunnossapitotarveselvitys?

Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain mukainen arvio rakennuksen ja kiinteistön kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana. Hallitus esittää selvityksen vuosittain varsinaiselle yhtiökokoukselle.

Selvityksen tarkoitus ei ole päättää tulevista remonteista, vaan antaa osakkaille ja asukkaille tietoa siitä, millaisia korjauksia taloyhtiössä on odotettavissa tulevina vuosina. Selvitys ei siis ole ns. kiveenhakattua, vaan yhtiökokous päättää toteutuksista ja rahoituksista aina erikseen.

Mitä kunnossapitotarveselvityksessä huomioidaan?

Tyypillisesti selvityksessä tarkastellaan esimerkiksi:

• Vesikaton kuntoa
• Julkisivuja ja parvekkeita
• Ikkunoita ja ovia
• LVI-järjestelmiä
• Sähköjärjestelmiä
• Piha-alueita
• Salaojia ja sadevesijärjestelmiä
• Ilmanvaihtoa

Arvio perustuu yleensä kiinteistön ikään, aiempiin korjauksiin, tehtyihin kuntotutkimuksiin sekä kiinteistön nykyiseen kuntoon. Usein kiinteistöihin tehdää ensin kiinteistön kuntoarvio, jolloin RT-korttien mukaisia tietoja hyväksi käyttäen arvioidaan kiinteistön kuntoa silmämääräisesti ja eri raportteihin perustuen. Sen jälkeen saadaa usein vähintään 10-vuoden suunnitelma (PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma), joka kattaa niin remontteja kuin lisätutkimussuosituksia.

Miksi ennakointi kannattaa?

Monet taloyhtiöt joutuvat reagoimaan kiireellisiin korjaustarpeisiin silloin, kun rakenteissa tai järjestelmissä havaitaan vaurioita. Tällöin vaihtoehtoja on usein vähemmän ja kustannukset voivat nousta merkittävästi.

Ennakoiva kunnossapitosuunnittelu tarjoaa useita etuja:

• Korjaukset voidaan kilpailuttaa rauhassa
• Taloyhtiö voi varautua kustannuksiin etukäteen
• Rahoitusratkaisujen valmistelu helpottuu
• Kiinteistön arvo säilyy paremmin
• Asumisviihtyvyys paranee

Miten isännöitsijä auttaa?

Ammattitaitoinen isännöitsijä tukee hallitusta kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa ja päivittämisessä. Tarvittaessa hyödynnetään myös rakennusteknisiä asiantuntijoita, kuntotutkimuksia sekä kuntoarvion avulla laadittavaa pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa (PTS).

Tavoitteena on, että päätöksenteko perustuu ajantasaiseen tietoon eikä yllätyksiä pääse syntymään.

Pirkanmaan Laatuisännöinti auttaa taloyhtiötä suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa

Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy auttaa taloyhtiöitä kunnossapidon suunnittelussa, korjaushankkeiden valmistelussa sekä talouden pitkäjänteisessä hallinnassa. Yhteistyössä hallituksen kanssa varmistamme, että kiinteistön tulevat tarpeet tunnistetaan ajoissa ja päätökset voidaan tehdä luotettavan tiedon pohjalta. Meillä on oma tekninen yksikkö, joka tekee mm. kiinteistön kuntoarvioita ja pitkän tähtäimen suunnitelmia. Tekniset isännöitsijät auttavat myös kilpailutuksissa ja valvonnoissa.

Haluatko keskustella taloyhtiösi kunnossapitosuunnittelusta? Ota yhteyttä Pirkanmaan Laatuisännöinnin asiantuntijoihin.

Artikkeli Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys 2026 – miksi se on tärkeä hallitukselle ja osakkaille? julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy on ottanut tämän huomioon osana päivittäistä riskienhallintaa. Yrityksen käyttämä isännöintijärjestelmä tarkistaa automaattisesti osakkaiden ja hallituksen jäsenten tiedot pakotelistoista ja ilmoittaa mahdollisista poikkeavuuksista. Palvelu kuuluu Pirkanmaan Laatuisännöinnin isännöimien yhtiöiden peruspalveluun.

Miksi pakotelistausten tarkistaminen on tärkeää?

EU:n, YK:n ja muiden kansainvälisten toimijoiden pakotelistauksilla rajoitetaan esimerkiksi henkilöiden varallisuutta, taloudellisia oikeuksia, liikkumista sekä osallistumista taloudelliseen toimintaan.
Vaikka asunto-osakeyhtiöt eivät ole finanssialan toimijoita, on niillä kuitenkin velvollisuus toimia huolellisesti ja estää tahattomasti tapahtuvaa pakotteiden rikkomista esimerkiksi:

• osakekauppojen yhteydessä
• hallitustehtävien vastaanottamisessa
• yhtiön maksuliikenteessä
• vuokraustoiminnan kautta syntyvissä suhteissa

Tarkistusprosessi tukee myös hyvää hallintotapaa ja varmistaa, että yhtiön toiminta on läpinäkyvää ja luotettavaa.

Miten tarkistus toimii Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy:ssä?

Olemme automatisoineet sanktio- ja pakotelistausten tarkistamisen osaksi isännöintijärjestelmäämme. Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Järjestelmä vertaa päivittäin kaikkien osakkaiden ja hallituksen jäsenten tietoja ajantasaisia pakotelistoja vasten.
• Mahdolliset osumat tai epäselvyydet ilmoitetaan automaattisesti isännöitsijälle jatkoselvitystä varten.
• Järjestelmä huomioi myös tilanteet, joissa henkilön nimi tai henkilötiedot muistuttavat listalla olevia henkilöitä – tällöin tehdään lisävarmistuksia virheosumien välttämiseksi.
• Tiedot käsitellään aina tietosuojalainsäädäntöä noudattaen ja ainoastaan siihen tarkoitukseen, johon ne on kerätty.

Automatisoitu valvonta vähentää manuaalisen työn tarvetta ja varmistaa, että tarkistus tehdään joka päivä – ei pelkästään muutostilanteissa.

Mitä tapahtuu, jos järjestelmä havaitsee poikkeavuuden?

Jos järjestelmä löytää mahdollisen osuman pakotelistalta:

1. Isännöitsijä vastaanottaa järjestelmältä ilmoituksen.
2. Tiedot tarkastetaan manuaalisesti virhevastineiden (false positive) sulkemiseksi pois.
3. Jos osuma vaikuttaa oikealta, edetään viranomaisten ohjeiden mukaisesti.
4. Asiasta tiedotetaan yhtiön hallitukselle selkeän toimintamallin mukaisesti.

Poikkeavat tilanteet ovat erittäin harvinaisia, mutta selkeä toimintamalli varmistaa, että paitsi laki myös hyvä hallintotapa toteutuvat kaikissa tilanteissa ja yhtiö välttyy isoilta seuraamus maksuilta.

Vastuullista isännöintiä – joka päivä

Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy:n tavoitteena on tuottaa asiakasyhtiöilleen turvallista, läpinäkyvää ja ajantasaiseen tietoon perustuvaa isännöintiä. Vastuullinen toiminta on yksi merkittävä osa työntekijöidemmekin määrittämiä arvoja. Sanktio- ja pakotelistausten päivittäinen tarkistus on osa tätä kokonaisuutta ja tukee:

• yhtiön riskienhallintaa
• hallinnon luotettavuutta
• lainsäädännön ja viranomaisohjeiden noudattamista
• osakkaiden ja yhteistyökumppaneiden turvallisuutta

Jos haluat lisätietoa tarkistusprosessista tai muista vastuullisuuden käytännöistämme, voit aina olla yhteydessä isännöitsijäämme.

Mahdolliset seuraamukset pakotteiden rikkomisesta

Pakotelainsäädäntöä on kiristetty merkittävästi sekä Suomessa että EU-tasolla. Vuonna 2024–2025 voimaan tulleet muutokset tarkoittavat, että pakotteiden rikkomiseen suhtaudutaan aiempaa tiukemmin, ja myös asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden on syytä tiedostaa riskit.

Koska taloyhtiöt ovat oikeushenkilöitä, niihin voidaan soveltaa yhteisösakkoa, jos pakotteita rikotaan.

• Yhteisösakon taso on 5 % oikeushenkilön liikevaihdosta, kuitenkin vähintään 850 000 € ja enintään 40 000 000 €.
  Tämä on valtava kiristyminen aiempaan tilanteeseen, jossa 850 000 € oli maksimisumma. Lähteet: [oikeusministerio.fi], [kpmg.com]

Vaikka asunto-osakeyhtiöiden liikevaihdot ovat yleensä pieniä, säännös osoittaa pakotteiden rikkomisen vakavuuden ja velvollisuuden asianmukaiseen huolellisuuteen.

Pakotteiden rikkomisesta koituvat seuraamukset ovat niin tuntuvia, että ennakoiva valvonta on välttämätöntä myös taloyhtiöiden hallinnossa. Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy:n päivittäinen automaattinen sanktio- ja pakotelistatarkistus vähentää riskejä merkittävästi ja varmistaa, että taloyhtiöiden toiminta täyttää sekä lain että hyvän hallintotavan vaatimukset.

Muita tiedotteitamme ja artikkeleita voit lukea täältä.

Yhteistyöterveisin

Pirkanmaan Laatuisännöinti

Artikkeli Sanktio- ja pakotelistausten tarkistaminen asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

• Työt aloitetaan, kun lunta on kertynyt 3–5 cm tai olosuhteet estävät turvallisen liikkumisen.
• Työt tehdään niin, että pelastustiet, kulkuväylät ja parkkipaikat ovat käyttökelpoisia mahdollisimman nopeasti.
• Työt suoritetaan turvallisuus ja ympäristö huomioiden (ei lumia naapurin tontille, ei tukita kaivoja).

2. Konelumityöt

• Kalusto: Traktori tai pyöräkuormaaja, varustettuna lumiauralla ja tarvittaessa hiekoituslaitteella.
• Työjärjestys:
  1. Pääväylät ja pelastustiet.
  2. Parkkialueet ja ajoväylät (yleisesti seuraavana päivänä siistitään parkkialueet)
  3. Lumien siirto sovittuun kasauspaikkaan.
• Laatuvaatimukset:

• Ei jätetä korkeita lumivalleja kulkuväylien päihin.
• Huomioidaan näkyvyys risteyksissä.
• Aikataulu: Työt pyritään aloittamaan aamulla ennen klo 5, jos lunta on kertynyt edellisenä vuorokauden aikana 3-5 cm.

3. Käsilumityöt

• Kohteet: Portaat, sisäänkäynnit, jalkakäytävät, postilaatikot, roskakatokset.
• Työvälineet: Lumikola, lapio, harja.
• Laatuvaatimukset:
  • Pinta tasainen ja turvallinen, ei liukkaita kohtia.
  • Hiekoitus heti työn jälkeen.
• Aikataulu: Suoritetaan heti koneellisen aurauksen jälkeen tai rinnakkain, jotta kulkuväylät ovat käytössä.

4. Turvallisuus ja viestintä

• Käytetään heijastimia ja varoitusvaloja koneissa.
• Sovitaan yhteyshenkilö, jolle raportoidaan työn valmistumisesta. (Avux järjestelmään kirjataan työt)
• Poikkeustilanteet hidastavat merkittävästi töitä ja turvallisuutta (esim. erittäin runsas lumisade).

Kiinteistöhuollostamme (Kangasalan Kiinteistöpalvelu) voitte lukea lisää täältä.

Artikkeli Kiinteistön lumitöiden ohjeistus julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Pidä termostaatit oikeassa asennossa

Suositeltava sisälämpötila on 20–21 °C. Jokainen asteen nousu tästä lisää energiankulutusta noin 5 %. Termostaattia ei tarvitse säätää ääriasentoihin, vaan se toimii tehokkaimmin vakioasennossa. Ihmisen kehon lämpötila on noin 37 °C, joten patteri tuntuu kädelle haalealta – se on täysin normaalia.

Älä peitä pattereita verhoilla tai huonekaluilla

Paksut verhot ja suuret huonekalut voivat estää lämmön tasaisen kierron huoneessa. Varmista, että patterit ovat esteettömiä.

Tarkista ikkunoiden rakoventtiilit

Venttiileitä ei tule sulkea kokonaan, sillä ne ovat olennaisia ilmanvaihdon ja kosteuden kertymisen ehkäisemisessä. Talviasento: Venttiili on lähes suljettu, jolloin korvausilmaa tulee vain vähän – sopii kylmään vuodenaikaan. Kesäasento: Venttiili on avattu enemmän, jolloin ilma pääsee virtaamaan vapaammin – sopii lämpimään vuodenaikaan.

Ilmaa patterit tarvittaessa

Jos patterin yläosa on kylmä, ilmaus parantaa lämmön jakautumista. Pyydä taloyhtiön kiinteistöhuoltoa tekemään ilmaus – asukas ei saa nykyisin itse tehdä ilmausta.

Sulje ikkunat tiiviisti

Suosi lyhyttä ja tehokasta ristivetoa (5–10 min) pitkän tuuletuksen sijaan. Näin lämpö ei karkaa turhaan.

Lämmityspatterin ja termostaatin toiminta

Termostaatti säätelee patterin vesivirtausta huonelämpötilan mukaan. Kun lämpötila nousee, termostaatti sulkee venttiiliä ja pienentää lämmitystehoa. Lämpötilan laskiessa venttiili avautuu asteittain ilman tarvetta säätää termostaattia ääriasentoon.

Lämpimän veden käyttäminen

Lämpöisen käyttöveden säästäminen on yksi tehokkaimpia keinoja säästää energiaa. Kodin energiankulutuksesta keskimäärin 20-30 % kuluu lämpimän veden lämmittämiseen. Se on myös erittäin merkittävä kustannus asukkaalle. Kiinnitä huomiota erityisesti suihkussa käymisen aikaan ja käytetyn lämpimän veden määrään.

Vastuunjako

Ks. vastuunjakotaulukko verkkosivuiltamme tästä linkistä.

Lisätietoja ja yhteystiedot:

Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy
Tampereen toimipiste: Tampellan Esplanadi 10, 33100 Tampere
Kangasalan toimipiste: Urheilutie 2–4, 36200 Kangasala
Keskus: (03) 357 5280 (klo 8–16)
keskus@pirkanmaanlaatuisannointi.fi
www.pirkanmaanlaatuisannointi.fi

Artikkeli Energian säästöohjeet asukkaille julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.

Suojeluohjeissa usein lähdetään siitä ajatuksesta, että akkujen lataamisessa täytyy noudattaa lakia, viranomaismääräyksiä ja valmistajan ohjeistuksia. Joissakin suojeluohjeistuksissa sanotaan erikseen, että lataamista tulisi valvoa ja joissakin sanotaan, ettei samassa tilassa tulisi nukkua. Toisissa ohjeissa latausalueet tulee olla rajattuina ja latausalueen läheisyydessä tulee olla sähköpaloihin tarkoitettu sammutin. Myös palovaroitinta ko. tilassa saatetaan edellyttää. Yhdessä ohjeistuksessa todetaan, että mikäli kiinteistön omistaja on hyväksynyt, akun lataus voidaan tehdä lämpimässä pyörävarastossa, kunhan tilassa on palovaroitin, joka varoittaa tilan ulkopuolelle esim. sireenillä ja sen lisäksi vielä alkusammutusvälineet. Vakuutusyhtiöiden ohjeistukset eivät siis ole toistensa kanssa yhteneväisiä – osa vaatii paljon ja osa vähemmän.

Mikäli taloyhtiö tai muu kiinteistöomistaja laiminlyö vakuutusyhtiön suojeluohjetta vähäistä suuremmalla huolimattomuudella ja sillä olisi ollut vaikutusta tapahtuneeseen kiinteistövakuutuksesta korvattavaan vahinkoon, kuten palovahinko, niin vakuutusyhtiöllä voi olla oikeus tehdä vähennyksiä korvauksiin.

Kaiken kaikkiaan, mikäli taloyhtiössä on esimerkiksi yhteisiä akkukäyttöisiä ruohonleikkureita tms. – tulee ennen akkujen lataamista selvittää vaatimukset hyvin tarkkaa. Huomioitavaa on myös, että asukkaat tai osakkaat eivät saa missään nimessä ladata liikkumisvälineidensä akkuja taloyhtiön tiloissa ilman lupaa.

Artikkeli Sähköisten liikkumisvälineiden lataaminen asuinrakennuksissa julkaistiin ensimmäisen kerran Pirkanmaan Laatuisännöinti Oy.